近日，秦州法院受理了一件物业服务合同案件，原告主张被告判令被告(产权人)依法缴纳所欠物业费，被告以房屋一直出租，该由承租人交纳为由进行抗辩。

【案情简介】

被告系原告公司所管理的某小区商铺所有人，原告自2004年8月开始对被告所在小区进行物业服务，针对商铺类型，原告的合同义务主要是负责小区公共排水、排污系统及化粪池清理，收费标准为三级。被告一直未按时交纳物业费，原告收费人员多次上门催交物业费，被告均拒不交费。经查明，该房屋已多次频繁出租，而承租人退租后，物业公司已无法取得联系。

被告以房屋一直出租，该由承租人交纳为由进行抗辩。

【法院判决】

本案的案件争议焦点为：房屋出租期间，物业费该由出业主还是承租人交纳？

法院审理认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，原告为被告所在的小区提供物业服务，虽未与该小区户主签订书面的物业服务合同，但双方成立事实上的物业服务合同关系。针对被告所有的商铺，原告的合同义务主要是负责小区公共排水、排污系统及化粪池清理等物业服务，故原告有权要求业主交纳物业费。根据法律规定，业主与承租人约定了物业费由承租人交纳的，可从其约定，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，该房屋已多次频繁出租，承租人退租后，物业公司已无法取得联系，被告亦未提供证据证实与承租人另由约定，且无法提供承租人信息，导致物业公司无法按时主张权利，故在此情形下，该房屋所有人作为业主应承担物业费。如其与承租人另有约定，可另行主张。

【案例评析】

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。被告作为业主，如与承租人另有约定时，应积极督促承担人交纳物业费，否则将承担不利的后果。