【基本案情】

2017年4月，原告作为认购人、被告作为开发商签订《房屋认购确认单》，主要条款如下：一、房屋信息：该商品房系天水市秦州区某商品房，建筑面积50.6平方米，最终建筑面积以测绘中心测绘面积为准，房屋总价为477563元。二、优惠：1.认购人在缴纳房屋部分诚意金1万元后，方可签署本确认单，选定房屋；2.认购人在签订本确认单的7日内补足诚意金20万元后（于2017年5月5日之前付19万），可享受原总价9.3折再享老带新2000元的优惠；3.其他优惠政策为约定的时间内付款赠送隔层。三、成交总价：444134元。四、开发商与认购人双方约定：1.开发商保证被认购的房屋不存在产权纠纷。2.开发商于2018年9月30日前将负责竣工验收合格的房屋交付给认购人使用，房屋达到交付条件后，开发商应当电话、短信（或书面）通知认购人办理交房手续。3.双方约定，认购人在签订本确认书后需按照约定方式及时交款，如认购人在约定期限内未按时交款，则视为认购人自动放弃所认购房屋的权利，出卖人有权不再返还认购人已缴纳的全部款项，并有权在无需通知认购人的情形下，自行向第三人另行处置该房屋。4.认购人在缴纳足够诚意金后，开发商不得将此房屋再进行调换或另售他人。5.认购人自接到开发商签署《商品房买卖（预售）合同》通知之日起7日内，须携带本确认单原件、相关付款收据原件、身份证原件及复印件到售楼中心签署《商品房买卖（预售）合同》并按照约定交纳剩余购房款项，认购人逾期未签《商品房买卖（预售）合同》或是未按约定交纳剩余款项，则本确认单失效，认购人选定的房屋不予保留，不再退还认购人已交纳款项，出卖人有权另行出售，且不视为违约。《房屋认购确认单》签订当日，原告向被告交付诚意金1万元，后被告共向原告交付购房款230635元，剩余购房款双方约定办理银行按揭贷款。2019年1月8日，案涉商品房办理了商品房预售许可证。2019年6月，被告通知原告签订《商品房买卖（预售）合同》并办理银行按揭手续，但合同将交房时间变更至2019年12月31日。原告对此提出异议，认为被告单方变更交房时间未经其同意，故拒绝签订《商品房买卖（预售）合同》，该按揭贷款进而无法办理。2019年10月13日，原告收到被告发出的书面《告知退房函》，退房函要求原告于2019年10月15日前办理退房业务，否则，被告将自行办理退房。之后，购房者马某向秦州法院提起诉讼，请求确认《告知退房函》无效。

【法院裁判】

经审理，秦州法院判决确认《告知退房函》无效。宣判后，被告不服提起上诉，天水市中级人民法院审理后维持了原判。

【案件评析】

关于该《房屋认购确认单》系预约还是本约，秦州法院认为，从表面形式上看，诉争的商品房认购书应是预约，但是，鉴于该认购书具备了双方当事人的基本情况、商品房的基本情况、诉争商品房价款的确定方式及总价款、交付使用日期等商品房买卖合同的主要内容，且被告作为出卖人也收受了原告支付的一半购房款，剩余购房款双方约定办理银行按揭贷款，由此具备了预约转化为本约的条件，因而该《房屋认购确认单》是名为预约实为本约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点系《告知退房函》是否发生解除《房屋认购确认单》的效力。

    关于《告知退房函》是否能够解除双方买卖合同的问题，秦州法院审理认为，合同的单方解除有法定解除和约定解除，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。而解除权的行使系守约方之权利，除继续合同履行显失公平、对双方均不利等特定情形下，违约方不享有单方解除合同的权利。本案中，关于被告依据《房屋认购确认单》第5条“认购人自接到开发商签署《商品房买卖（预售）合同》通知之日起7日内，须携带本确认单原件、相关付款收据原件、身份证原件及复印件到售楼中心签署《商品房买卖（预售）合同》并按照约定交纳剩余购房款项，认购人逾期未签《商品房买卖（预售）合同》或是未按约定交纳剩余款项，则本确认单失效，认购人选定的房屋不予保留，不再退还认购人已交纳款项，出卖人有权另行出售，且不视为违约”的约定，辩称系因原告拒绝与其签订正式的商品房买卖合同构成违约，故解除条件已经成就，遂向被告发出《告知退房函》行使合同解除权的意见。根据查明的事实，首先，《房屋认购确认单》明确约定双方交付案涉商品房的时间为2018年9月30日之前，被告未在约定的时间交付房屋已经构成违约。其次，案涉商品房于2019年1月8日办理了预售许可证，被告未再与原告达成合意的情况下，将《商品房买卖（预售）合同》交房时间单方变更为2019年12月31日，故而导致《商品房买卖（预售）合同》未签订并办理银行按揭贷款，原告对此并不具备过错或违约行为。反之，被告未经原告同意单方变更合同条款的行为违背了民事法律行为的平等、自愿和诚实守信原则。第三，从双方《房屋认购确认单》签订以来的履行情况来看，原告积极履行约定的交款义务，虽然其未按《房屋认购确认单》约定的2017年5月5日之前交付19万元的诚意金，但其于2017年5月17日交付诚意金的行为显然已被被告接受。综上，法院认为被告作为违约方并不具备单方解除合同之权利，其辩称《退房告知函》具备解除《房屋认购确认单》效力的辩称意见，法院不予采纳。