【案情简介】

2019年4月，李某在天水58同城网上看到王某出售房屋的信息，李某便在中介公司人员带领下到被告房屋进行了查看。同年5月5日，两人在王某所有的涉案房屋中达成口头协议，王某同意以110万元的价格向李某出售涉案房屋，同日，双方添加了对方微信以便进行交流。同年5月7日，李某将其拟定的购房定金协议书以微信方式发送给王某，该定金协议书约定“双方约定房屋定金数额为2万元，于定金协议书签订当天交付，定金支付后本协议生效。王某收到李某定金后，在双方签订房屋买卖合同前若将房屋出售给他人或反悔等，视为被告违约，双倍返还李某定金”，该协议还约定了其他交易条款。当天，王某看完李某的购房定金协议书后，向李某发送了其起草的房屋买卖协议书，该协议书中关于定金的约定与李某购房定金协议书中的约定一致，只是对其他交易条款进行了完善。李某看后，同意王某发送的房屋买卖协议书的内容，但双方仍未就该协议签字确认。同年5月8日，李某向王某支付定金2万元，王某向李某出具收据载明“今收到房屋出售订定2万元”（据被告陈述其当时为书写错误，其应写为订金）。同年5月9日，李某将其修改好的房屋买卖协议用微信发送给了王某。该协议中关于定金的约定与前面两份协议约定一致。王某收到该协议后，回复李某需考虑一下。随后双方于同年5月10日在王某家中见面协商，经协商，王某同意继续向李某出售涉案房屋，出售价格不变，等王某新房装修好后双方再进行交易。但在同年6月27日，王某却联系李某，明确表示不再向李某出售涉案房屋。同年7月4日，王某再次明确了不向李某出售涉案房屋的意见，并表示前期所收2万元为意向订金，王某愿以银行最高利息向李某返还。双方未签订正式买卖合同是因为合同条款不符合王某的意思才未签订。此后，双方就涉案2万元如何退还问题未达成一致意见，李某便诉至法院要求处理。

    【案件分歧】 
　　本案中，双方最终未能签订房屋买卖合同，且王某出具收条载明收到“订定2万元”是否使用定金罚则？
　　第一种意见认为，因双方最终未签订涉案房屋买卖合同故该合同中关于定金的约定应未生效，且王某出具收条为“订定2万元”，并未明确为定金2万元，故本案不能适用定金罚则。

第二种意见认为，李某在向王某交付2万元定金时，双方定金合同已生效。房屋买卖合同未生效不必导致不能适用定金罚则，王某在收条中虽写为“订定2万元”，但从双方往来发送房屋买卖合同中，可认定该2万元系定金。故本案应适用定金罚则。

【案例评析】
　　笔者同意第二种观点，虽王某写明“订定2万元”意思表示不明确，但根据李某向其发送的购房定金协议书及王某向李某发送的房屋买卖协议书中关于定金的约定，可认定双方的真实意思表示应为定金，该两份合同中均约定李某需向王某支付定金2万元，并约定了定金罚则。且李某向王某支付2万元系王某向李某发送房屋买卖协议书之后，故可认定李某向王某支付的2万元应为合同约定的定金2万元。依照《中华人民共和国担保法》第九十条的规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”根据王某向李某出具的收据载明，该款项应为李某向王某出售房屋所收取定金，且李某已向王某实际交付定金2万元，双方之间的定金合同已生效。又依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条的规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”李某向王某支付定金就是为了达到双方订立房屋买卖合同之目的，现王某不愿向李某出售房屋并拒绝订立房屋买卖合同，李某不能实现其支付定金的目的，王某应向李某双倍返还定金4万元。