【案情简介】

2016年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：“由原告购买被告天水某房地产开发公司位于天水市秦州区某房屋，合同总价款1182878元；签订本合同前，买受人已向被告支付定金5000元，该定金在本合同签订时抵作商品房价款；买受人必须在2016年12月31日前，付该商品房总房价款的63.4%给出卖人，即柒拾伍万元整；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”同日，双方就上述商品房买卖合同有关条款签订补充协议，协议约定：“第四条 关于该商品房交付条件与交接手续：1.该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。……5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题以外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第五条 逾期交付责任 ……2.逾期在90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。”原告按约定向被告交清购房款。2018年12月25日，被告通过EMS向原告邮寄了收楼通知书。视频资料显示，案涉房屋客厅及其中一个卧室的墙面离地面附近4-5厘米部分因反碱铲除乳胶漆，客厅两边墙脚处地砖被掀开。原、被告因房屋反碱起皮问题未按照约定时间办理交房手续。随后原告就房屋反碱问题多次与被告沟通及协商赔偿问题，未果。案涉房屋现已符合交付条件。原告于2019年8月27日向本院提起诉讼，要求处理。

再查明，根据原告提供的微信聊天记录截图显示，被告已于2019年5月11日将原告购买的房屋出现的反碱问题处理好，通知原告收房，但因原告在外出差，未及时收房，20119年8月13日，原告因房屋的赔偿未达成协议，截至目前未收房。

【争议焦点】

原告提出的房屋反碱起皮问题是否属于导致无法居住使用的质量问题及原告拒绝收房的行为是否成立

【案例分析】

合法有效的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行己方的义务。原告已按约定向被告支付房屋价款，被告虽在合同约定的时间内向原告邮寄收楼通知书，但因房屋质量问题原告拒绝收楼。《补充协议》中第四条规定：“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题以外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。”，由此可知，显然，房屋反碱问题不属于地基基础和主体结构质量问题，本案的争议焦点为：原告提出的房屋反碱起皮问题是否属于导致无法居住使用的质量问题及原告拒绝收房的行为是否成立，如果属于，被告则应承担逾期交楼的责任、原告拒绝收房的行为成立，如不属于，被告仅承担保修责任及原告的实际损失，对逾期交楼的责任不予承担，原告拒绝收楼的行为不成立。

对原告提出的房屋反碱问题是否属于导致无法居住使用的质量问题，原告拒绝收房的行为是否成立，应结合全案证据综合分析，分析如下：首先，根据本案查查明的事实看，原告购买的属于精装修房屋，其目的是在交房以后直接可以入住，但通过原告提供的聊天记录显示直至2019年3月11日，被告工作人员称“反碱问题原因找到了，确认好维修方案就可维修”，说明该问题需要经过维修才能解决，原告提供的视频资料显示，反碱部位存在于房屋客厅及其中一个卧室墙角处4-5㎝，面积较大，并且从该问题的发展态势看，需要扒开靠近反碱部位地面处的地砖，最后才能找到原因，显然原告提出的房屋反碱问题足以导致其无法正常生活，其拒绝收楼的行为成立，且被告在发现房屋存在的质量问题后，未及时找原因、及时修复，被告应当对原告承担逾期交楼的责任。关于被告称被告已向案涉房屋所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，符合交付条件的辩称，根据协议中逾期交楼的责任规定可知，如果存在地基基础及主体结构质量问题或导致无法正常生活的质量问题时不能交付，故对被告的辩称不予采纳。

关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求及被告的逾期交楼责任。依据《补充协议》第五条 “逾期交付责任 ……2.逾期在90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。”的规定，原告要求继续履行合同且案涉房屋现已符合交付条件，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求应予支持；合同约定的交楼日期为2018年12月31日，直至被告称房屋反碱问题已处理好通知让原告收房的时间（2019年5月11日）已超过90日，故被告应当承担自约定的交房期限届满次日至房屋反碱问题已处理好通知原告收房之日，每日支付按照交付房价款万分之三的违约金（1182878元×0.0003×130天=46132元）。合同虽约定违约金计算至实际交付之日，但在被告将房屋出现的质量问题处理好之后通知原告收房，原告因其本身的原因未能收房，被告对此并无过错，故视为在2019年5月11日被告已完成对原告房屋的交付。

【法院判决】

依照《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

被告天水某房地产开发公司在本判决生效之日起十日内向原告胡某某支付逾期交楼的违约金46132元。