【案例简介】

原、被告均系某运输总公司职工，该公司将位于天水市秦州区的公房出租给被告，并办理了《住房证》。1998年6月12日，原告给被告支付3000元，被告给原告出具收条1份，同时将其承租的某运输公司位于天水市秦州区的公房交付给原告居住使用并一直由原告管理维修至今，期间原告交纳了1999年1-5月、2000年1-6月、2005年和2006年的电费及垃圾清运费。1998年6月12日至今被告既未向原告催要过租金，也未向原告主张返还房屋。现该房屋被政府纳入拆迁范围，2018年5月15日，被告与新华路房屋征收补偿办公室签订房屋征收补偿安置协议书，但尚未领取征收补偿款。某运输公司对于公有住房的转让并无明确的态度。

【法院判决】

被告将某运输公司位于天水市秦州区的公房承租权转让给原告的协议有效。

【争议焦点】

一、原、被告之间系租赁关系还是转让关系；

二、如果双方系转让关系，该公租房承租权转让协议是否有效。

【案件评析】

关于原、被告之间系租赁关系还是转让关系的问题。诉争房屋系单位自管公房，虽然《住房证》上显示的住户为被告，但并不排除存在《住房证》记载的权利人与真实权利人不一致的情况。原告主张被告将诉争房屋承租权转让给原告，被告主张其只是将诉争房屋出租给原告，双方各执一词，且均未提交直接的证据证明各自的主张，故本院依据现有证据，运用逻辑推理和日常生活经验综合认定。从查明情况看，原、被告对1998年6月12日，原告给被告支付3000元，被告将诉争房屋交付原告的事实均无异议。而诉争房屋系24.6㎡土木结构公房，1998年该房屋年租金应在百余元左右，当时职工平均工资也只有百余元，原告在未签订任何租赁合同，在租金和租期均未约定的情况下，给被告支付多年的工资租赁一处24.6㎡土木结构的公房，显然有悖常理。另外，原告申请出庭的证人均证实，原告已在诉争房屋居住30年，房屋一直由原告管理维修，被告也表示1998年6月13日之后再未去过诉争房屋，对于房屋的情况均不知情，被告作为公租房的承租人，在长达30年的时间内对诉争房屋无任何管理行为，按被告庭审中的陈述，3000元仅为5年的租金，但5年后被告从未追讨过租金，也未要求原告返还房屋，其做法也有悖生活常理。在诉争房屋被征用补偿前被告从未主张过权利，双方发生争议亦为本次征用补偿所引起，所以认定原、被告系转让关系具有更高的可信度。

关于原、被告之间公租房承租权转让协议是否有效的问题。从本案查明的情况看，本案争议房屋是某运输公司分配给被告的公有住房，被告对该房屋只有承租使用权而无所有权。对于公房，承租人在不影响公房所有权的情形下，对房屋享有有限的处分权。公房承租人所承租的公房以买卖形式转让的行为，实际是对公房使用权的转让，现行法律、法规并未禁止公有住房的承租使用权上市流转，转让行为有效。本案中，原、被告均系某运输公司职工，被告给原告转让的是诉争房屋使用权，而该房屋使用权管理单位对本单位内部职工间对所承租公房使用权的转让行为未作禁止或限制，同时原、被告之间的转让行为是在自愿基础上进行的，故双方关于公房承租权的转让合同合法有效。