【案情简介】

被告刘某系某小区住户。该小区建成后，原告某某物业公司为该小区提供物业服务，并按每平方米0.3元的收费标准收取物业费，但双方未签订书面的物业服务合同。自2011年起，被告认为原告提供的物业服务不到位，其2辆自行车和1辆摩托车在小区被偷盗而原告未解决，其居住的C座楼对面商住楼上的商户排烟烟筒噪音大而原告未妥善解决，且楼道几乎不打扫，门卫一天不见人，遂与原告产生矛盾，自2011年1月1日起开始拖欠物业费至今。

【案例评析】

依法成立的合同受法律保护。本案中，原告某某物业公司为原告所在的小区提供物业服务，虽未与该小区住户签订书面的物业服务合同，但双方成立事实上的物业服务合同关系。物业服务的宗旨是维护业主的合法权益，并为业主提供优美、安全、整洁的生活居住环境。原告的合同义务主要是小区的卫生环境、安全保卫、公共设施的维护、水电费、垃圾费的代缴等，而被告在接受物业服务的同时亦有交纳物业费的义务。对于被告拒不缴纳物业费的理由，分析如下：第一，被告自行车和摩托车在小区被偷盗而原告未解决，但其自行车、摩托车在小区被盗原告是否应赔偿，取决于双方是否存在保管合同关系，保管合同关系与物业服务合同关系属不同的法律关系，被告不能以此为由拒交物业费；第二，被告认为小区楼道几乎不打扫，门卫一天不见人，但未提交证据证实，本院无法认定该事实；第三，被告认为该小区对面商住楼上的排烟烟筒噪音大的问题，原告作为物业管理服务公司，有义务协调商户妥善解决，被告也有权利起诉要求造成噪音的商户减少噪音影响，但噪音影响与本案的物业服务合同关系系不同的法律关系，被告以此为由拒交物业费无法律依据。综上，被告拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。但从本案实际情况看，双方对出现的矛盾，均未采取正确的方式予以对待，导致的后果就是原告因不能足额收取物业费而停止提供物业服务并从该小区撤出，出现了双方利益均受损的结果，鉴于原告对双方出现的矛盾，未采取有效的措施予以解决，放任双方矛盾的扩大，存在一定的过错，故对原告应收取的物业费，法院酌情确定按70%交纳，并对原告要求的利息损失不予支持。

【法官建议】

依法成立的合同受法律保护，为保障自身的合法权益，应尽量采取书面方式签订合同，明确约定双方的权利与义务，确保在发生纠纷时有据可依。在出现纠纷时，应采取积极有效的方式制止双方损失的扩大，如采取消极应对的态度，则需对扩大损失部分承担相应的过错责任。