【基本案情】

2011年2月，原告张某认购了坐落于天水市秦州区A住宅一套，在支付首付款后，于2011年10月向银行按揭贷款37万元。2012年2月，原告与被告孙某女儿魏某登记结婚，婚后还清了该房银行贷款。2013年2月，上述房产登记至原告名下。2016年12月5日，原、被告分别作为甲方、乙方签订《房地产买卖契约》，契约约定：1.甲方自愿将坐落于天水市秦州区A房地产出售给乙方；2.甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为64万元，乙方于2012年3月6日之前付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为一次性付款；3.双方同意于2016年12月5日前将上述房屋交付给乙方，乙方中途毁约，乙方不能向甲方索还定金，甲方中途毁约，应在毁约之日起3日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。合同签订后，原告于2016年12月13日将案涉房屋转移登记至被告名下，被告未支付购房款。起诉前后，案涉房屋一直由被告及女儿居住。此外，原告与魏某婚姻关系存续期间，于2013年申请了经济适用房一套，原告至今未办理入住手续。

原告与魏某因感情不合，于2017年4月签订离婚协议书，约定案涉房产归魏某所有，经济适用房归原告所有。2017年10月，二人又购买了位于兰州市B住宅一套。2017年11月，二人通过微信协商离婚事宜，约定案涉房产归魏某所有，经济适用房及上述兰州房产归原告所有。2017年12月，原告与魏某在民政部门办理离婚手续并签署离婚协议书，协议书仅就兰州B住宅约定为原告所有。后原告诉至法院，请求被告支付购房款64万余元及违约金100余万元。

【法院裁判】

秦州区法院审理认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，并非双方真实意思表示，属于无效民事法律行为，原告据此请求被告支付购房款并承担违约责任无事实和法律依据，驳回了原告张某的全部诉讼请求。

【案件评析】

本案的争议焦点为：原、被告签订的《房地产买卖契约》是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，首先，在正常的房屋买卖中，转让价款、支付期限、房屋交付、转让过户时间及违约责任等属于双方协商的主要内容，但从原、被告签订的《房地产买卖契约》来看，双方于2016年12月5日签订契约，而约定付款的日期为2012年3月6日，此外，契约议定房屋总价为64万元，而原告以案涉房产原购房价格647235元主张权利，另契约关于定金、违约责任的约定亦与实际交易事实不符，且在被告未支付任何购房费用的情况下，原告将房屋所有权转移登记至被告名下，不符合常理。其次，从原告与被告女儿协议离婚过程来看，二人均对案涉房产作出分割，该时间段为2017年4月至2017年12月，而案涉房屋确于2016年12月13日已经转移登记至被告名下，在案涉房屋已经登记至被告名下，原告与魏某对其不具有所有权的情况下，以夫妻双方共同财产对案涉房屋作出分割与原告的主张相矛盾。再次，依据秦政办（2010）15号文件要求，原告申请经济适用房时适用人均现住房面积不足16平方米的条件，后秦政办（2016）98号文件对此调整为人均住房面积不足30平方米，区经济适用住房主管部门在核发入住手续时亦要再次进行审批，故不能排除原告为申请经济适用房而与被告互相串通作出虚假交易行为。综上，法院认定原、被告签订的《房地产买卖契约》系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，并非双方真实意思表示。关于虚假意思表示的民事法律行为效力，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，故双方签订的《房地产买卖契约》属于无效民事法律行为，原告据此请求被告支付购房款并承担违约责任无事实和法律依据，对其诉讼请求，法院不予支持。故驳回了原告张某的全部诉讼请求。