【案例简介】

2017年12月，胡女士与某中介公司签订看房协议书，在中介的陪同下，到某小区看了房屋一套，在看房时中介公司对胡女士进行了拍照取证，后因胡女士认为房屋出售价格过高，未与房主达成协议。之后，胡女士的丈夫在其他网络平台，发现该套房屋的售房信息，且出售价格较低，遂联系房主，双方达成房屋买卖合同，并于2018年3月办理了房产转移登记手续。2018年5月，中介公司以胡女士利用中介公司的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方达成购房协议，违反了《看房协议书》的约定为由，请求法院判决胡女士支付佣金。

【争议焦点】

本案焦点为：胡女士是否违反《看房协议书》中，关于禁止买方在6个月内跳开中介公司与卖房人签订房屋买卖合同的约定，是否应当向中介公司支付佣金。

观点一，《看房协议书》中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息，绕开中介与卖方签订房屋买卖合同的约定，虽属于格式条款，但不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不违反合同法的相关规定，该约定有效。房屋买受人对“跳单”行为没有正当抗辩理由的，应依照约定支付佣金，但考虑居间人仅提供房源信息，未实际操作购房协议等情形，中介费可酌情少收。

观点二，房屋买卖居间合同中关于禁止买房利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房源通过多个渠道挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低的途径促成房屋买卖合同，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【案件评析】

笔者同意第二种观点，胡女士与中介公司签订的《看房协议书》属于居间合同性质，其中第三条规定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。本案中，原产权人通过多种渠道挂牌出售同一房屋，胡女士及家人分别通过不同的途径了解到同一房源信息，并通过其他方式促成了房屋买卖合同成立，因此，胡女士并没有利用中介公司的信息、机会，故不构成违约，对该中介的诉讼请求不予支持。