【案情简介】

2004年9月27日，原告汤某与被告乔某签订《协议书》1份，内容为：“本人乔某系某厂职工，因无力筹借厂集资房款，自愿将集资房名额指标转让给本厂职工汤某，集资房款由汤某筹交。待厂结算本人工龄补贴的款由汤某给我。房子建成后由交款人汤某居住，本人心甘情愿无任何争议。经双方沟通商定达成以上协议，共同遵守，违约者将赔偿对方的经济损失。特此协议立约！立协议人：乔某 转让人；汤某 证人窦某 2004年9月27日”。协议签订当日，原告汤某以被告名义向某厂交纳房款5万元。2013年5月22日，原告再次以被告名义交纳房款123094.08元。2015年6月集资房屋建成，某厂通知被告选取房号。2016年1月13日乔某在交纳了维修基金、天燃气、交易费及装修保证金共11407.2元后取得房屋钥匙。后原告多次找寻被告协商房屋交付事宜未果，原告遂起诉至法院要求依法维护其合法权益。另查明，本案涉诉房屋为全额集资房，房款共计171429.28元，维修基金、天燃气、交易费及装修保证金共计13072元，其中原告交纳173094.08元，被告交纳维修基金、天燃气、交易费及装修保证金11407.2元。

【案件焦点】

本案的争议焦点是：原、被告签订的集资房名额转让协议是否有效？原告认为该协议有效，被告应当以协议履行交付房屋行为，而被告则辩称该协议无效，首先双方争议的房屋属于政策性住房，是以职工工龄计算补贴款及优惠政策，房屋土地是以划拨土地使用权的形式由单位使用，个人只能使用住房，如需交易，则须本单位同意并且缴纳相应土地出让金，否则构成对国家集体利益的损害；其次被告缴纳了部分房款，对该房屋享有物权，应依法保护；再次，被告私自转让集资房资格，未征得家人同意，转让行为无效。

【法官评析】

本案为单位集资建房名额转让纠纷。原、被告签订协议书，将被告集资建房名额转让给原告，原告以被告名义集资购房，房屋实际出资人为原告，原告取得集资建房资格，双方形成了事实上的集资房名额转让关系。被告辩称该转让协议无效，主审法官认为，被告的集资建房资格，是其在单位享有的一种福利待遇，是一种民事可期待权利，在协议签订时，该房屋尚未修建，且房屋具体楼栋、楼层、面积均不确定，被告并未取得房屋的所有权，也未实际占有，因此其仅仅是对集资房建房资格的处分，该集资房建房资格，属于债权范畴，并非物权；同时该房屋为全额集资房，不属于法律禁止转让的其他房屋，转让行为是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，因此该集资房名额转让协议应认定为有效，双方均应按协议约定全面履行义务。现原告按协议约定履行了交付房款的主要义务，被告亦应当按照协议约定履行房屋建成后由交款人原告居住的义务，其未向原告交付房屋的行为与协议约定不符，故对原告要求被告交付房屋的诉请应予支持。关于被告认为其转让购房资格未得到家人的同意、转让行为无效的辩称，因被告乔某转让集资名额属于私权利范畴，其家人从合同签订之日至今长达十三年的时间未对协议提出异议，也未提起诉讼，使原告有理由相信被告对集资房作出的处分行为系夫妻双方共同意思表示，因此被告的辩称不能成立。综上，该案判决原、被告双方签订的集资房转让协议有效，宣判后，原告不服，提起上诉，二审法院经审理最终判决驳回原告上诉，维持原判。

【编后语】

本案集资建房名额转让协议是原、被告在平等、自愿的基础上订立，是彼此真实意思表示。作为完全民事行为能力人，在签订协议时就应当知道如何行使民事权利及实施该民事行为所产生的法律后果，不能因时间、环境等变化所造成利益的落差而否定当初的约定。如若认定转让协议无效，则有违诚实信用原则，亦与《合同法》维护交易稳定与经济秩序的立法目的相悖。