【基本案情】

2010年10月，原告认购了被告开发建设的位于天水市秦州区某楼盘房屋两套，付款方式为一次性付清。认购协议签订后，原告向被告支付了房屋全部价款。2013年9月，因被告变更设计，经双方协商，被告将原告认购的房屋楼层进行了调整，双方签订《商品房预售合同》，合同对房屋基情况、价款等进行了约定。同时，《商品房预售合同》第五条约定有关手续的办理：1.对一次性交清房款的买受人，出卖人暂开具财务收据，待房屋竣工验收（面积最终核准）并办理完有关手续后开具正式发票，并签订《商品房买卖合同》；3.买受人在房地产产权登记机关办理权属登记手续时，出卖人给予协助，买受人应按照有关部门规定交纳公共设施维修资金和其他有关费用。第六条约定面积差异处理：本合同约定的面积为预测面积，最后产权证面积以天水市房屋产权登记部门核定面积为准，商品房总价款按天水市房屋产权登记部门核定的面积增加或减少，销售单价不变。合同签订当日，被告给原告更换了收据，并注明变更后房号。

2015年4月17日，被告将案涉两套房屋交付给原告。同日，原告与物业公司签订《前期物业管理服务协议书（试行）》。2015年6月25日，该项目经竣工验收合格，并于同年6月30日在天水市住房和城乡建设局进行了备案。2015年7月28日，被告就原告购买的两套房屋在天水市房地产产权交易管理服务中心办理了分户售房卡。2015年8月1日，天水市房产交易中心工作人员到该小区进行现场咨询、房屋登记受理等服务。

2016年6月30日、7月11日，被告在该小区张贴通知，就部分业主反应其迟延交付和迟延办证问题作出答复，告知部分业主就相关违约问题通过司法程序解决。2016年11月3日，被告在天水晚报发布公告，通知凡在2016年5月1日已交款尚未开具发票的业主于2016年12月20日前携带正式合同、身份证复印件、交款收据原件到被告财务处开具不动产发票。至起诉时，案涉两套房产均未办理不动产发票，亦未办理不动产权转移登记。后原告提请诉讼，请求判令被告协助原告办理房屋产权证，并赔偿自2015年7月15日起至履行完毕时日止的逾期办理房产证的违约金20多万元。

【法院裁判】

秦州区人民法院审理认为，开发商具备办证条件是办理不动产权证的必要前提，开发商具备办证条件后，购房人提出登记办证申请则是启动转移登记的前提。对于购房者在房屋已经具备办理权属登记的情况下，因其自身原因迟延办理房产证进而主张由开放式承担迟延办证违约责任的诉请不予支持。

【法官评析】

本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》内容合法，意思表示真实，对双方当事人均具有法律约束力。该案的争议焦点为：案涉房产迟延办证是否系被告违约所致。第一，房屋所有权的转移登记需要开发商和购房者相互协助和配合才能完成。开发商具备办证条件是办理不动产权证的必要前提，开发商具备办证条件后，购房人提出登记办证申请则是启动转移登记的前提。本案中，《商品房预售合同》第五条第三项约定：“买受人在房地产产权登记机关办理权属登记手续时，出卖人给予协助，买受人应按照有关部门规定交纳公共设施维修基金和其他有关费用”，该条约定明确案涉房屋不动产权证的转移登记义务人系购房者，即原告，被告作为开发商在办理不动产权证时仅为协助办理一方，而案涉房产于2015年7月28日已完成初始登记可以办理转移登记手续。之后，被告只是在原告申请办理房屋转移登记时提供相关手续，履行协助义务。现原告并未举证就办理房屋产权转移登记曾提出过申请，应承担举证不能的不利后果。第二，原告主张案涉房屋产权未能转移登记系被告不履行开具不动产发票义务所致。对此，《商品房预售合同》第五条第一项、第六条明确双方销售面积为预测面积，不动产发票的开具系要在面积最终核定后才予以办理。此外，被告在2016年11月3日曾在天水晚报就开具不动产发票向不特定业主发出公告，其能够证实就部分业主未开具发票采取了督促措施，但直至起诉时，案涉房产亦未办理不动产发票，故对原告的该主张本院不予支持。第三，原、被告签订的《商品房预售合同》第五条第一项约定：“对一次性交清房款的买受人，出卖人暂开具财务收据，待房屋竣工验收（面积最终核准）并办理完有关手续后开具正式发票，并签订《商品房买卖合同》”。现原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八第一款第二项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定请求被告承担违约责任，但该条系由出卖人的原因导致买受人未取得房屋权属证书，且是在当事人无特殊约定情形下，出卖人才应承担迟延办证违约责任。本案中，被告已经完成竣工验收、初始登记等办理房屋产权的先行主要义务，《商品房预售合同》第五条对有关手续的办理亦作出了约定，故原告依据《解释》要求被告承担违约责任的主张无事实和法律依据，对其要求被告承担迟延办证违约金的诉请，法院不予支持。