【案情简介】

被告朱某与董某系夫妻关系，原告李某经亲戚支某介绍与被告朱某签订房屋买卖协议，约定由原告李某购买登记在被告朱某名下的房屋一套，但被告朱某在原告已支付房款的情况下拒不履行过户义务，现被告朱某下落不明，被告董某以该房屋为二被告夫妻共同财产，原告与被告朱某签订的协议其不知情，且被告朱某出售房屋亦未取得其同意，故上述房屋买卖协议无效，双方协商未果，李某遂诉至法院，要求确认上述协议有效。

【案例评析】

该案中的争议焦点为：原告李某与被告朱某签订的房屋买卖协议是否有效？根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案争议房屋为二被告夫妻共同财产，而被告朱某与原告李某签订《购房协议》，将争议房屋出售给原告李某。被告董某认为出售该套房屋并非其真实意思表示，被告朱某未经共有人同意擅自处分夫妻共同财产，其出售行为无效。但从本案查明的事实看，被告朱某持有的《购房协议》上加盖有董某的私章，原告和被告朱某的亲戚支某亦证明被告朱某出售房屋时，当着原告及支某的面向董某打电话告知了房屋买卖事宜，且二被告在某市长期生活并经营生意，无证据证明二人夫妻关系不睦，故被告董某对朱某出售房屋不知情的辩称既与本案查明的事实不符，亦不符合常理。因此，应认定朱某出售房屋时取得了董某同意，该出售行为系夫妻二人真实意思的表示，董某不得以不同意或不知道为由对抗李某。

【法官建议】

该案中，被告董某之所以能以被告朱某未经其同意擅自处分夫妻共同财产为由主张朱某出售行为无效，究其原因是由于原告李某与被告朱某签订的房屋买卖协议时被告董某不在场，且该协议中亦没有被告董某的签订或身份证明。购买房屋对于一般群众来说是一件大事，故作为当事人，应高度注意，明确双方责任与义务，在法律知识缺乏的情况下，多向专业人员请教，避免不必要的矛盾和纠纷产生，有效维护自身合法权益。