【基本案情】

某建材公司与陈某有多年的经济往来关系。2015年9月经双方结算后，陈某仍欠下建材公司货款44万元，同年12月，双方为偿还欠款发生纠纷，建材公司将陈某诉至法院，要求偿还欠款44万元及利息。此案经法院主持调解，双方同意由陈某于2016年1月10日前偿还建材公司欠款44万元，建材公司放弃利息部分。法院制作了调解书并送达双方，调解书生效后陈某未履行付款义务，建材公司遂申请人民法院强制执行。执行中，法院于2016年1月将陈某的房屋进行了查封，并在房地产登记部门办理了查封手续。2016年6月，执行法院委托拍卖机构对该房产进行公开拍卖，最后，被张某竞得该房产，并在交清拍卖价款后，法院裁定该房产转移给张某所有。此时，第三人李某向法院主张租赁权，声称其系该房屋的承租人，并向法院出具了一份租赁合同。该合同显示：承租人李某于 2016 年 2月与陈某签订了房屋租赁合同，租期5年，租金8万。李某还一并出具了收据，证明已一次性付清全部租金。张某要求李某腾出房屋，李某则以所租房屋未到期，且根据《合同法》中“买卖不破租赁”的原则，该租赁关系应当继续有效为由拒绝了张某的要求，执行因此陷入僵局。

【争议焦点】

本案涉及当前执行实务中常见的“执行能否破租赁”的问题。法院在执行中对存在租赁关系的房屋进行查封、拍卖时，经常遭遇房屋承租人的干扰和阻碍，这其中既有基于“买卖不破租赁”原则来主张自身权利的情况，也不乏与被执行人恶意串通、虚构租赁关系来对抗法院执行的案例。对本案如何处理，在执行过程中产生两种不同的意见。

第一种意见认为，依据我国《合同法》第229条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。这在法理上称为“买卖不破租赁”。此规定赋予承租人基于租赁权对抗租赁物新买受人的权利。因此，该案在租租赁期间，租赁合同继续有效。

第二种意见认为，本案中，法院查封在先。在此情形下，则在买受人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁合同并不适用于新的房屋受让人，因此李某与被执行人陈某的租赁合同随之失效，除非新的买受人同意。
【案例评析】

笔者支持第二种意见。理由如下：

法院财产保全的作用是对执行对象的财产进行控制。本案中，陈某的房屋被法院查封之日起，陈某对该查封房屋的所有权即受到限制，陈某不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、处分该店面，这种效力延伸到案件执行完毕。该案系动态查封，为保障双方当事人的合法权益，在店面被处分之前，法院指定由陈某保管、使用、收益并不违背法律规定。

根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

同时，根据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，法院对查封进行了公示，就算李某是善意第三人，也不能对抗法院的保全。

既然李某的租赁合同不能对抗法院的查封，在法院拍卖时，如果李某因此想与陈某解除合同，可要求陈某承担违约责任和由此造成的损失。退一步说，在房屋执行拍卖后，李某要想租赁合同纠纷继续有效，必须征得新买受人的同意（但应视为新的契约）。

综上，在法院采取财产保全措施后，在本案中“买卖不破租赁”的优先性原则没有对抗效力。