【案情简介】

位于天水市秦州区滨河东路153号房屋（建筑面积52.6㎡）产权登记于被告宋某父亲名下。2006年，被告宋某父亲与原告孙某相识。2007年11月30日，宋某父亲将该房屋以5万元的价格出售于原告孙某，并向原告孙某出具了收到房款5万元的收据1份。2011年12月12日，原告孙某与被告宋某父亲在房地产管理局签订了房地产买卖契约，并将涉案房屋的产权转移登记至原告孙某名下，但该房屋仍由被告宋某父亲居住。被告宋某父亲于2016年11月去世。被告宋某在为父亲办理完丧事后，便居住到涉案房屋，并将门锁更换。2016年12月，原告孙某到涉案房屋查看时，发现房屋已由被告宋某居住并占有，便告知被告宋某该房屋已由其父亲出售于原告，遂要求被告搬离该房屋。经原告多次交涉，被告均未搬离。原告便诉至法院，要求被告宋某返还涉案房屋。庭审中，被告宋某辩称该房屋有其母亲的份额，被告应当依法继承，其父亲无权单独处理该房屋。

【争议焦点】 
    本案中，原告是否已合法有效的取得了涉案房屋的所有权？
    第一种意见认为，涉案房屋属被告父母的共同财产，被告母亲先于父亲去世，其母亲的份额应当由被告及其父亲共同继承，被告父亲无权处分被告应有的份额。

第二种意见认为，涉案房屋的所有权已变更登记至原告名下，被告应当先通过行政诉讼撤销该房屋所有权证，之后再主张其民事权利。

第三种意见认为，原告从被告父亲处购买房屋已支付了合理的对价，且办理了不动产转移登记，原告的行为属善意取得，原告为该房屋的合法所有权人。

【案例评析】
    笔者同意第三种观点，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无权处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。按照该条款的有关规定，善意取得不动产的条件为：意思表示时为善意、给付了合理的价格、办理不动产转移登记手续。本案中，原告取得涉案房屋均已符合上述善意取得不动产的构成要件，原告属善意取得，已取得涉案房屋的所有权。被告现占有该房屋属侵犯了原告对该房屋的物权，应当予以返还。对于被告主张其享有继承权的说法依然无法对抗原告已善意取得该房屋的法律后果，按照法律规定其可以向无处分权人请求赔偿损失。

关于本案是否应当先行政后民事的意见，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》第一条规定“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外”。本案属不动产物权登记基础的买卖行为产生争议，按照该规定，人民法院应当予以受理。且在实践中，物权登记的基础为民事权利的行使，房地产管理部门的物权登记及变更行为亦是取决于不动产基础上的民事行为所发生的法律后果。故本案无需进行先行政后民事的程序。