【案情】

2005年2月2日李某与房主王某签订房屋租赁合同，租用王某位于本区一铺面经营电器生意，租期一年，年租金20000元，分两次付清。该合同约定：“不得将门店转租他人使用，否则无条件随时收回，并不退已交租金、押金”。此后李某用该承租铺面经营电器。2006年2月合同到期后，双方又续签了一年的合同。同年4月，李某因家中有事不想再继续经营，欲转让铺面，遂与雇员对店内货物进行了清点。此时黄某欲找店铺经营电器生意，经人介绍与李某联系并进行了协商。黄、李在二人房主不在场的情况下口头达成铺面转让协议。双方约定: 李某将铺面转让给黄某，转让金60000元（含2007年2月之前的房租）、保证金2000元，李某将其与房主在2005签订的《房屋租赁合同》交给黄某。2006年7月李某从房主王某处取得内容为：“鉴于租户李某要求重新装修门店，遂协商决定:门店继2007年2月以后仍租给李某，房租调到年租金25000元，四年内价格不变动。此协议在李某重新换门和重新铺地之后才有效，否则无效”的“协议”后，分三次将60000元转让金、保证金2000元交给李某。此后黄某更改店名，对铺面进行装修后经营电器生意。2006年8月李某交给房主2006年8月至2007年2月的房租10000元（该租金实际系黄某支付），王某出具的收条载明：“今收到李某交来该铺面06.8-07.2月租金计10000元”。2006年12月黄某自称与赵某合伙经营饰品生意，将店名更改。2007年2月李某给房主王某打电话要求交纳2007年2月至2007年8月的房租12500元，王某在李某处进行了收取（赵某在场）。后赵某要求与王某续签租房协议，王某拒绝并要求停止经营，立即腾房，黄某多次找李某协商未果便起诉到法院。庭审中黄某申请房主王某出庭,王某证实2006年7月李某称要装修铺面继续经营，让他写了四年房租不变的协议，当时他一再强调不得转租;2007年2月赵某要求与其续签租房协议时才知道房屋被转租的事实；之所以从李某、赵某处收取2007年2月至2007年8月的房租，是由于当时收钱时赵某在李某处，李某隐瞒真相，他在不知情的情况下收取的。

【分歧】

在本案审理过程中，有以下两种意见。

第一种意见认为：李某与黄某间转让货物及转租房屋（均是口头协议）行为因该房屋为经营场所这一事实，使其为不可分的两个法律事实及法律关系，应在本案中一并处理。李某未经房屋的使用权人同意，与黄某签订出兑、转租协议为无权处分行为，该协议属效力待定合同。后房屋使用权人未对黄、李二人双方签订的转租合同予以追认，故黄、李二人签订的出兑、转租协议应作为无效合同处理，双方因该合同取得的财产应相互返还。李某明知自己对房屋无处分权、黄某明知李某不是房主，双方仍签订转租协议，其有过错。对协议无效李某应负主要责任，黄某负次要责任，故李某应依其过错程度赔偿黄某经济损失。

第二种意见认为：李某与黄某之间的转租协议及经营权转让协议，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效。黄、李二人间的转租、转让行为是相互联系，不可分割的，系双方为实现同一合同目的而产生的。租赁权是本案的基础，因黄某用以经营的房屋房主要求收回，致使黄某不能按约定使用该房屋四年进行经营，合同目的不能实现，现已无法继续履行，故对双方所签订的经营权转让协议应予解除。此因李某违反与王某所签协议的约定引起的，对此李某应承担过错责任和违约责任；黄某明知李某转租行为并未实际取得房主同意，仍与李某口头约定转让，引起本案纠纷，也应承担相应责任。但处理本案的前提是李某与房主王某间房屋租赁关系的现状,因为从现有证据无法判定李某与房主的房屋租赁关系是否解除，经营权转让协议的基础，只有房屋转租协议的效力判定后，才能对黄、李二人间经营权转让纠纷作出处理。

【评析】

笔者同意第二种意见。

本案中，黄、李二人所实施的民事法律行为包括两个民事法律关系，一是房屋转让的租赁行为，二是房内货物的转兑即经营权转让行为。关于房屋转租问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”李某未经铺面所有人王某同意，与黄某达成口头铺面转租协议，属无权处分行为，其转租协议属于效力待定的协议。本案中黄某、李某以60000元的转让价就该铺面达成转让协议，实质是李某将其承租的铺面连同店内相应货物以协商的价格兑让给黄某经营的经营权转让合同。该经营权转让合同系双方真实意思的表示，并不违背相关法律规定，应为有效合同。但该经营权转让合同包含二个完全不同而又互相依存的法律关系：一是李某将其承租的铺面转给黄某承租的房屋转租关系。二是店内货物的兑让经营关系。黄某转让该铺面的目的是在特定地点（该铺面），并在一定时间内（四年）连续经营以实现其期待的商业利益。但因李某仅是铺面承租人而非所有人，合同目的能否实现取决于李某的房屋转租行为是否有效。否则，该转让合同因无法履行而必须予以解除，协议解除后，再根据双方的过错程度及黄某实际经营的时间对“转让价”作出处理。因此，房屋转租协议是黄某、李某经营权转让协议的基础，只有房屋转租协议的效力判定后，才能对黄某、李某经营权转让纠纷作出处理。本案中，李某未经铺面出租人同意转租铺面，属无权处分行为，其转租协议属于效力待定的协议。虽然王某庭审作证时拒绝追认李某的转租行为，但王某实际已从李某手中收取了铺面转让之后、黄某经营期间并直至2007年8月才到期的房租，且铺面至今未收回，其与李某的租赁关系仍存在未解除。因此，必须要判断王某是否以自己的行为表明了对李某转租行为的追认，从而能对转租的效力作出认定。但要对此作出判断和处理，必须有“诉”的存在，即要有王某起诉要求确认转租无效的诉存在，或有双方租赁关系已解除的事实存在。而本案中既无王某与李某租赁关系已解除的事实，也无王某起诉确认转租无效的“诉”，在此情况下，无法对转租的效力作出认定。同时，王某仅与李某存在租赁关系，而与黄某、赵某间不存在任何法律关系，黄某的经营并不受王某的影响和干涉，王某只有在与李某的租赁关系已解除的情况下，才能要求黄某腾出铺面。综上，黄某起诉要求解除与李某的经营权转让协议并不具备解除的条件，且铺面至今未被收回，经营活动亦不应受她人的影响和干涉。只有在李某与王某的房屋租赁合同解除后才能对本案作出处理。