【案情】

    原告吴某与刘某1994年登记结婚，1996年4月刘某取得市区一处房屋的使用权，并办理了租赁证。2000年8月1日刘某与被告史某签订《房屋使用权转让协议》，双方约定该房使用权自2000年8月1日起永远属被告史某，史某一次性支付价款10000元后搬入该房。之后刘某将登记在自己名下的《房屋租赁证》交给史某，史某以刘某名义向房屋出租人某开发公司交纳房租，双方未办理过户手续，签订转让协议时也未征求房屋出租人的同意。2007年2月原告吴某以房屋的使用权属夫妻共同财产，转让时未经其同意，是其丈夫私自与史某签订的协议，2006年底她才得知此事；同时该房屋的出租方是某开发公司，承租人未经出租人同意擅自转让无效为由起诉到法院，请求确认转让协议无效，被告返还该房屋。

【判决】

法院审理认为，刘某与被告史某签订的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，应为有效合同。原告吴某的诉讼请求不予支持，法院判决驳回吴某的诉讼请求。

【评析】

处理本案涉及两个焦点问题:

（一）原告丈夫刘某未经妻子同意单独转让房屋使用权是否无效？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”同时依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。这一解释体现了依法保护善意第三人合法权益的原则，对擅自处分行为提出了明确的处理意见，即：区分具体情况，对符合善意取得要件的，确认其买卖关系合法有效；对不符合善意取得要件的，确认其买卖关系无效。本案中，刘某与被告史某签订《房屋使用权转让协议》到交付房屋、租赁证，对被告而言，有理由相信转让行为是夫妻双方共同意思表示。被告已支付对价，且实际占有、使用诉争房屋6年多，在这6年的时间里作为妻子的原告始终不知道房屋使用权被转让的事实显然不合常理。史某已尽到了谨慎注意的义务，应认定为善意取得成立。为保护善意取得第三人的合法权益，维护交易安全，故应认定刘某与史某签订的房屋使用权转让协议合法有效。

（二）刘某未经出租人某开发公司同意擅自转让使用权是否无效？刘某与史某签订的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。该房屋属经租房，双方的房屋使用权转让合同未获产权单位认可，该合同有可能因产权单位提出异议无法继续履行。但作为产权单位的开发公司至今并未表示异议，双方的合同未出现可撤销的事由。原告的诉讼请求不予支持，故法院依法作出上述判决是正确的。